O ministro da Fazenda, Eduardo Guardia, anunciou nesta terça-feira (31/07) um conjunto de medidas para reaquecer o mercado imobiliário nacional e estimular a geração de empregos no setor da construção. As medidas traduzem demandas antigas do setor, que mobilizam a agenda estratégica da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) há mais de 18 meses. Desse diálogo, resultaram novas regras para o direcionamento dos recursos da caderneta de poupança, uma das principais fontes de financiamento do mercado imobiliário. A equipe econômica decidiu simplificar as normas para o direcionamento desses recursos; tornar mais flexíveis e abrangentes as condições para operações de crédito imobiliário nesse funding; e criar estímulos para o desenvolvimento de novas linhas de crédito. “Essas medidas farão uma revolução no setor”, reagiu José Carlos Martins, presidente da CBIC. “O ministro da Fazenda compreendeu nossos argumentos técnicos e enxergou o papel e o potencial da construção para a geração de emprego e renda no país”.
As medidas entram em vigor no dia 1º de janeiro de 2019, prazo necessário para que as instituições e demais agentes financeiros promovam os ajustes operacionais necessários à sua implementação, e que o setor da construção e os mutuários familiarizem-se com a nova estrutura e suas repercussões.
Uma das medidas (Resolução 4.676/2018) amplia a parcela dos recursos dos depósitos de poupança destinada efetivamente ao financiamento para a aquisição, construção, reforma e ampliação de imóveis residenciais, restringindo-se a relação de operações que podem ser utilizadas para fins de atendimento da exigibilidade de aplicação em financiamentos imobiliários. “A expectativa é de que essa iniciativa injete cerca de R$ 80 bilhões ao direcionamento de crédito imobiliário”, destaca Martins. O efeito será gradual, com início em janeiro de 2019, e ao longo dos próximos seis anos, respeitando, em alguns casos, o prazo de vencimento das operações já contratadas. Para dar maior transparência ao cumprimento das disposições normativas, o Banco Central do Brasil alinhou as regras de direcionamento com o padrão contábil das instituições financeiras.
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Outro conjunto de medidas diz respeito à flexibilização das condições de contratação dos financiamentos imobiliários com recursos dos depósitos da caderneta de poupança. Essas operações deixam de estar condicionadas por limites de valor de avaliação do imóvel financiado, de taxa de juros e de estruturas de atualização, permitindo-se, inclusive, a atualização dos financiamentos por índices de preço. O novo regulamento mantém o direcionamento mínimo de 65% dos recursos captados em depósitos de poupança para operações de financiamento imobiliário, mas deixa de estabelecer que 80% desses recursos destinem-se obrigatoriamente a operações contratadas nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que impõem os referidos limites. Ao invés de estabelecer que um percentual mínimo de recursos seja destinado para operações nas condições do SFH, o novo marco regulatório passa a incentivar a contratação de financiamentos de imóveis de menor valor. Nesse caso, os bancos que concederem financiamentos de imóveis com valor de avaliação de até R$ 500 mil poderão aplicar fator de multiplicação de 1,2.
No entanto, o SFH continua sujeito às mesmas regras anteriores, tais como o limite de custo efetivo de 12% ao ano e a atualização do saldo devedor pela Taxa Referencial (exceto nos casos das operações prefixadas). Também é mantido nesse sistema o limite de valor de avaliação do imóvel financiado, que é uniformizado para todas as unidades federativas e ampliado para R$ 1,5 milhão, tornando permanente a bem sucedida elevação temporária realizada em 2017.
Ao flexibilizar e simplificar as regras do direcionamento, o governo pretende estimular a entrada de novos operadores e a melhor segmentação de mercado. Espera-se ainda uma maior compatibilidade entre a oferta e a demanda de financiamentos, respeitando-se a estrutura e as características do mercado imobiliário. A maior liberdade para contratação pode estimular também o desenvolvimento do mercado de securitização e de títulos com lastro em operações imobiliárias, atraindo novos recursos para o setor.
